L’État des Risques et Pollutions (ERP) informe l’acquéreur ou le locataire sur les aléas auxquels un bien peut être exposé : risques naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon et pollution des sols. Document réglementaire, il doit être joint aux dossiers de vente ou de bail. Le texte qui suit détaille le périmètre, la réalisation, la validité et les conséquences juridiques liées à ce diagnostic, avec points pratiques et cas réels pour les professionnels du bâtiment et de l’immobilier.
objet et finalité de l’état des risques
Ce document a pour fonction d’informer sur l’exposition d’un bien à des aléas recensés. Il ne constitue pas une expertise technique du bâti mais un relevé des contraintes réglementaires et des sinistres.
- Information précontractuelle à transmettre lors d’une vente, d’un bail ou d’un acte assimilé.
- Prise en compte des servitudes : zonages PPR, SIS, zones radon, arrêtés catastrophe naturelle.
- Outil pour anticiper travaux, chiffrages et assurances en phase de transaction.
biens soumis à l’état des risques
Un bien doit faire l’objet d’un ERP dès qu’il répond à au moins une condition réglementaire liée à sa localisation.
- Commune classée au-delà de la zone 2 de sismicité.
- Commune avec potentiel radon de niveau 3.
- Terrain inclus dans un Plan de Prévention des Risques (PPRn, PPRm, PPRt) prescrit ou approuvé.
- Parcelle identifiée comme Secteur d’Information sur les Sols (SIS).
le risque radon dans l’erp
Depuis le décret du 4 juin 2018, l’information relative au radon a intégré l’ERP pour les communes concernées.
Cas concret : pour un logement en zone 3 radon, l’ERP doit indiquer la zone réglementaire et les prescriptions éventuelles liées à la ventilation ou à l’étanchéité des sols.
qui peut établir l’état des risques
L’ERP peut être rédigé par le vendeur ou le bailleur. Toutefois, la complexité des données et les risques juridiques rendent recommandée l’intervention d’un professionnel.
- Rédaction artisanale possible, mais risque d’omission et de contentieux.
- Prestation payante utile pour vérifier les zonages et les arrêtés préfectoraux.
- Exemple réel : une agence immobilière qui a fait établir l’ERP par un technicien a évité une mise en cause pour défaut d’information lors d’une vente en zone inondable.
où trouver les données de référence
Les documents officiels sont disponibles auprès des services de l’État et des communes. Plusieurs sources numériques permettent l’accès aux cartes et arrêtés.
- Services préfectoraux et mairies pour les arrêtés et PPR.
- Cartographies d’aléas consultables en ligne via les portails départementaux.
- Pour un point de départ pratique, consulter le site France-errial.com pour repérer les données et documents locaux.
durée de validité de l’état des risques
L’ERP possède une durée de validité réglementée et conditionnée par l’absence de changement dans la situation du bien au regard des risques.
- Validité générale : 6 mois avant la signature du contrat (vente, bail, acte assimilé).
- Pour la location : ERP établi dans les 6 mois précédant la signature du bail reste valable pendant toute la durée du contrat et ses reconductions.
- Si un arrêté nouveau, un PPR approuvé ou un changement de zonage intervient, l’ERP doit être actualisé.
vente, donation, partage et assurance dommages
Le diagnostic doit être fourni au stade du compromis et confirmé à l’acte définitif si la situation a évolué.
Pratique : produire l’ERP au moment du compromis et vérifier qu’aucun arrêté nouveau n’est paru avant l’acte final. Si oui, joindre un ERP actualisé.
location : règles particulières
Pour les baux, le document établi dans les six mois précédant la signature couvre la durée du bail. En colocation, chaque signataire reçoit l’ERP lors de son entrée.
- Entrée différée d’un colocataire : fournir une mise à jour si le diagnostic a expiré entre-temps.
- Location saisonnière : ERP à joindre au dossier de location dès la mise à disposition du logement.
contenu requis pour que l’état soit valide
Un ERP valide combine formulaire officiel, cartographies et listes d’arrêtés. L’absence de pièces rend le document contestable.
- Formulaire officiel du ministère complété.
- Liste des arrêtés « catastrophe naturelle » appliqués à la commune.
- Déclaration des sinistres indemnisés au titre du régime CATNAT.
- Cartographies : PPR, zone radon, SIS, zonage sismique.
Éléments complémentaires à renseigner : numéro et date de l’arrêté préfectoral imposant l’ERP, nature des risques pris en compte par les PPR (avec prescriptions de travaux éventuelles), et réponse aux prescriptions.
conséquences en cas de non-respect
Le défaut d’information ouvre la voie à des actions en garantie pour vices cachés et peut aboutir à la résolution du contrat ou à une réduction du prix.
- Base légale : article 1641 du Code civil (garantie des vices cachés).
- Exemple : un acquéreur découvre une exposition inondation non indiquée ; il peut réclamer une diminution du prix ou l’annulation de la vente.
- Risque : responsabilité civile du vendeur ou du bailleur pour omission d’information.
contrats concernés et exclusions
L’ERP s’applique à une large gamme d’actes immobiliers, avec quelques exceptions précises.
- Contrats concernés : promesses, compromis, ventes, VEFA, baux écrits, locations saisonnières, cessions de bail, baux emphytéotiques, donations et partages, souscription à l’assurance dommages ouvrage.
- Contrats exclus : construction maison individuelle sans terrain, baux oraux, ventes judiciaires, transferts dans le cadre de préemption/expropriation.
le zonage sismique national
Le zonage répartit le territoire en cinq niveaux de sismicité. Ce classement détermine l’obligation d’inclure l’ERP selon la zone.
- Zones 1 à 5 : progression de la probabilité de séisme, zone 5 concernée principalement par la Martinique et la Guadeloupe.
- ERP non obligatoire en zone 1 sauf présence d’un PPR sur la commune.
- Information à reprendre dans l’ERP sous la rubrique zone sismique.
les plans de prévention des risques (ppr)
Les PPR fixent les règles d’urbanisme et de construction selon les aléas identifiés. Ils existent sous trois formes principales.
- PPRn (naturels) : inondation, mouvements de terrain, incendie de forêt. Document composé d’un zonage et d’un règlement.
- PPRm (miniers) : risques résiduels post-extraction. Intégration progressive dans l’ERP depuis 2013.
- PPRt (technologiques) : risques industriels (surpression, thermique, toxique). Sert de servitude d’urbanisme.
ppr prescrit, approuvé, appliqué par anticipation
La procédure d’élaboration d’un PPR comprend plusieurs étapes administratives, chacune avec des effets juridiques distincts.
- Prescrit : le préfet lance l’étude. Les périmètres peuvent rester imprécis pendant l’instruction.
- Approuvé : le zonage et le règlement deviennent opposables aux tiers.
- Appliqué par anticipation : mesure prise avant enquête publique pour bloquer toute nouvelle implantation en cas de danger imminent.
Ce panorama fournit les repères nécessaires pour rédiger, vérifier ou faire rédiger un ERP fiable. Pour accompagner des dossiers clients, pour chiffrer des travaux liés aux prescriptions PPR ou pour gérer un contentieux, les professionnels trouveront sur le site France-errial.com des repères utiles et des cartes de référence.
