Achat immobilier : les diagnostics obligatoires

Avant de s’engager dans l’acquisition d’un logement, consulter les résultats des diagnostics obligatoires est vivement conseillé. Pour bien connaître l’état du bien, éviter de mauvaises surprises voire des contentieux juridiques.

Définis par la loi, des diagnostics obligatoires sont prévus avant toute transaction immobilière. Le coût de ces expertises réalisées par des professionnels certifiés est à la charge du vendeur. Pour l’acheteur, consulter les résultats réunis dans un Dossier de diagnostic technique (DDT) prévient toute mauvaise surprise.

Amiante

Le diagnostic est obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. L’expertise doit mentionner la présence éventuelle de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Le diagnostic a une durée de validité illimitée en cas d’absence d’amiante.

Assainissement non collectif

Il s’agit généralement des fosses septiques (à l’inverse, le logement est relié au réseau du « tout-à-l’égout »). Le diagnostic est valable trois ans. Attention : si l’assainissement n’est pas conforme, les travaux de mise aux normes sont à la charge de l’acquéreur et doivent être réalisés dans un délai d’un an après la signature de l’acte. Notre conseil : déduisez le montant des devis du montant de la transaction.

Plomb

Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles construits avant 1949 (il peut être conseillé pour les autres). Quand il s’agit d’un appartement, le diagnostic peut concerner les parties communes où des peintures au plomb ont pu être utilisées.

Électricité

Le diagnostic vise à réaliser un audit de l’installation intérieure électrique. Il est obligatoire quand l’installation a été effectuée depuis plus de 15 ans. Le document est valable 3 ans, de même que l’attestation de conformité si des travaux de rénovation ont été réalisés dans l’intervalle. Même principe pour l’installation du gaz.

Risques majeurs

Le diagnostic ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques) est obligatoire dans certaines zones et communes figurant dans un arrêté préfectoral. La validité du document est de 6 mois seulement avant la signature de la promesse de vente.

Termites et mérules (champignons)

Le diagnostic est obligatoire dans certaines zones géographiques et communes délimitées par arrêté préfectoral. Il s’agit de déterminer si une partie du bien (généralement la charpente) est affectée par la présence de termites. Le diagnostic est valide pendant six mois au maximum. Même principes pour la présence éventuelle de mérules, champignons affectant le bois, sauf que le diagnostic n’a pas de durée limitée.

Performance énergétique

C’est le plus connu des diagnostics (DPE). Il consiste à évaluer les qualités en terme d’isolation et d’économie d’énergie du logement. Le document est valable 10 ans. A noter que certains biens (surface inférieure à 50 m², monuments historiques, logements équipés exclusivement de cheminées à foyer ouvert) ne sont pas concernés.

En règle générale, pour l’acheteur, ce diagnostic permet d’évaluer les coûts des travaux de rénovation qu’il devra effectuer sur le plan du chauffage et de l’isolation.

Métrage et Loi Carrez

Il s’agit d’un document essentiel qui fait état de la surface habitable. Si le bien est situé dans une copropriété (c’est souvent le cas des appartements), ce diagnostic doit être accompagné des documents concernant l’organisation de l’immeuble, l’état financier de la copropriété et éventuellement l’état des charges. Le vendeur doit également présenter un certificat délivré par le syndic.

Radon

Depuis 2017, dans certaines zones géographiques concernées par la présence de radon (gaz radioactif incolore et inodore), un diagnostic est obligatoire.

Immeuble en copropriété

Depuis 2017 également, pour les immeubles de plus de 10 ans comprenant des logements en copropriété, un diagnostic technique global est obligatoire. Quand un tel document existe même si l’immeuble est plus récent, il doit impérativement être fourni quand un des lots (appartements) est mis en vente.

En conclusion, il est vivement conseillé de consulter un spécialiste pour passer en revue les résultats des différents diagnostics. Dans la plupart des cas, signale le réseau immobilier La Résidence, il faut savoir que le vendeur engage sa responsabilité au titre des vices cachés et que les expertises, quand elles induisent des travaux, peuvent permettre de négocier à la baisse le prix du logement.

Auteur de l’article : LaurentM